Особенности аренды государственного и муниципального имущества

Осуществление внутреннего финансового контроля в бюджетном учреждении

Содержание

Энциклопедия решений. Особенности порядка заключения договора аренды государственного и муниципального имущества, связанные с необходимостью проведения торгов

Особенности порядка заключения договора аренды государственного и муниципального имущества, связанные с необходимостью проведения торгов

По общему правилу участники гражданских правоотношений, в том числе юридические лица, приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободно устанавливают свои права и обязанности на основе договора и определяют любые не противоречащие законодательству условия договора (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Правила гражданского законодательства применяются и к отношениям с участием Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований, поскольку иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов (п. 2 ст. 124 ГК РФ).

Применительно к упомянутым субъектам, а также созданным ими юридическим лицам (государственным и муниципальным унитарным предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям) закон предусматривает особые правила распоряжения принадлежащим им имуществом, в том числе сдачи его в аренду. Эти правила определяют необходимость проведения торгов, по результатам которых может быть заключен договор аренды или иной договор, предусматривающий переход прав владения и (или) пользования государственным и муниципальным имуществом. Такие положения закреплены, в частности, в ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” (далее – Закон о защите конкуренции), которая предусматривает особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества.

Так, по общему правилу договоры аренды государственного или муниципального имущества могут быть заключены только по результатам конкурсов или аукционов. Это правило распространяется на следующие виды имущества:

– движимое и недвижимое имущество, которое не закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за унитарными предприятиями, государственными или муниципальными учреждениями;

– движимое и недвижимое имущество, которое принадлежит на праве оперативного управления бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления;

– недвижимое имущество, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления унитарным предприятиям либо закреплено на праве оперативного управления за автономными учреждениями (ч.ч. 1, 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Эти нормы направлены на достижение целей Закона о защите конкуренции, к которым относится, в частности, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков (ч. 2 ст. 1 этого федерального закона).

Порядок проведения торгов на право заключить договор аренды государственного или муниципального имущества установлен Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (утверждены приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67, далее – Правила). Обычно торги проводятся в форме аукциона. Проведение их в форме конкурса возможно только в отношении видов имущества, перечень которых утверждает ФАС России (п. 3 Правил). Этот перечень определен приложением 2 к Правилам. В отношении отдельных видов имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, договор аренды может быть заключен только путем проведения торгов в форме конкурса. Это касается объектов теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельных объектов таких систем (п. 3.1 Правил).

Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора, либо действующий правообладатель, если он заявил о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом наиболее высокой цене договора, а победителем конкурса – участник конкурса, который предложил лучшие условия исполнения договора и заявке на участие в конкурсе которого присвоен первый номер (п.п. 86, 114 Правил). Порядок определения начальной цены договора Правила не предусматривают. Она определяется организатором торгов самостоятельно с учетом заключения независимого оценщика (ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, раздел 21 разъяснений ФАС России от 05.06.2012).

Внимание

Законодательство предусматривает некоторые особенности заключения договоров аренды в отношении объектов теплоснабжения, водоснабжения и (или) водоотведения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Такие договоры могут быть заключены только по результатам проведения торгов в форме конкурсов на условиях, указанных в конкурсной документации и в заявках на участие в таких конкурсах, поданных участниками торгов (ст. 41.1 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ “О водоснабжении и водоотведении”, ст. 28.1 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ “О теплоснабжении”).

Сдача в аренду государственного или муниципального имущества без проведения торгов в случаях, когда их проведение обязательно, является основанием для признания договора аренды недействительным (п.п. 1, 4.1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, постановление Третьего ААС от 12.09.2011 N 03АП-2962/11).

Статьей 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрен ряд случаев, когда государственное или муниципальное имущество может быть сдано в аренду без проведения торгов.

Внимание

Порядок заключения договоров, предусмотренный ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, не распространяется на договоры аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, лесных участков, договоры пользования водными объектами, принадлежащими на праве собственности государству или муниципальным образованиям (ч. 2 этой статьи). Договоры аренды таких объектов (договоры водопользования) заключаются в соответствии с положениями главы V.1 Земельного кодекса РФ, ст. 74 Лесного кодекса РФ, ст. 11 Водного кодекса РФ, а также в соответствии с подзаконными нормативными правовыми актами, регламентирующими порядок заключения соответствующих договоров.

После проведения в установленных случаях конкурсных процедур можно приступать к оформлению (заключению) договора аренды, руководствуясь общими положениями гражданского законодательства.

Особенности аренды государственного и муниципального имущества

Управление федеральной собственностью, в соответствии со ст. 114 Конституции РФ, осуществляет Правительство РФ, которое делегировало право сдачи федерального имущества в аренду Минимуществу России и его территориальным агентствам. Например, на территории Москвы эти полномочия до недавнего времени осуществляло территориальное управление Минимущества России – Агентство федерального имущества по г. Москва.

В соответствии с Указом Президента РФ от 09 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти», Правительство РФ Постановлением от 08 апреля 2004 г. № 200 передало Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом функции упраздненного Министерства имущественных отношений РФ. Установлено, что Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных отношений. Оно находится в ведении Министерства экономического развития и торговли РФ.

В договоре аренды помимо размера арендной платы, срока ее внесения и порядка перечисления указываются обязанности и ответственность сторон, включая размер и порядок перечисления неустоек и штрафов за неисполнение сторонами обязательств, пени за несвоевременное внесение арендной платы и другие условия. Если в договоре отсутствует описание объекта аренды, а также если стороны не согласовали размер арендной платы, то такой договор считается незаключенным (ст. 607, 654 ГК РФ).

К сторонам договора установлены общие требования по содержанию арендованного имущества (ст. 616 ГК РФ). По общему правилу арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Арендодатель же обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Предусмотрены также возможности проведения капитального ремонта арендатором при нарушении арендодателем этой обязанности и взыскания с арендодателя стоимости ремонта или зачета ее в счет арендной платы.

Все вышесказанное распространяется и на договор аренды федерального недвижимого имущества. Как правило, в нем также предусматривается обязанность арендатора оплачивать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги по отдельным договорам.

В 2002 г. Минимуществом России разработаны примерные формы типовых договоров аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Москвы. В них арендаторам дополнительно вменяется обязанность принимать долевое участие в капитальном ремонте здания, проводимом арендодателем пропорционально площади занимаемых помещений. Необходимость в капитальном ремонте определяется согласно техническому заключению, составляемому организацией, имеющей соответствующую лицензию. При этом возможность снижения арендной платы на величину расходов арендатора при долевом участии в капремонте не предусматривается.

Договор субаредны

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временноепользование.

Договор аренды является:
1) консенсуальным – договор считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды;
2) возмездным;
3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора аренды.

Читайте также:  Новые КБК, как заплатить страховые взносы правильно и не ошибиться в платежке.

Арендодатель– собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор– это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование.

Предмет договора– любая телесная непо требляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

Форма договора:
1) простая письменная (для договоров аренды:
а) на срок более года;
б) одной стороной которых является юридическое лицо);
2) подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом).

Существенным условием договора аренды является его предмет.

64. договор об аренде отдельных видов имущества
В ст. 632—649 ГК РФ содержатся нормы, регулирующие две разновидности аренды транспортных средств: с предоставлением арендодателем экипажа (чартер) и без такового (бербоут).
Аренда транспортных средств не предусматривает обязательство арендодателя отдавать преимущество арендатору, при прочих равных условиях, на заключение договора на новый срок.
Договоры на аренду транспортных средств, относящихся к недвижимости (суда, авиалайнеры и т.д.), не подлежат обязательной регистрации.
При аренде транспортного средства с экипажем арендодатель обязан осуществлять сам за свой счет его техническое обслуживание, ремонт, страхование и обычно страхование ущерба, который может быть нанесен его эксплуатацией.
При аренде транспортного средства без экипажа арендатор обязан осуществлять его техническое обслуживание, включая капитальные ремонты, нести все расходы на его эксплуатацию и содержание, страхование, включая страхование ответственности перед третьими лицами. Однако стороны могут договориться о другом распределении обязательств. Арендаторы имеют право без получения согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором, сдавать объект в субаренду и заключать с третьими лицами договоры об оказании транспортных услуг.
Если вследствие эксплуатации транспортного средства без экипажа будет нанесен ущерб третьим лицам, то ответственность несет арендатор, если с экипажем — то арендодатель, который имеет право предъявить регрессный иск арендатору.
К сожалению, ГК РФ не приравнивает к условиям аренды транспортных средств условия аренды самоходных сельскохозяйственных, строительных, монтажных и грузоподъемных машин и механизмов. Однако на практике предприниматели могут при аренде таких машин и механизмов использовать в договорах условия, аналогичные правилам аренды транспортных средств.
Аренда зданий и сооружений подчиняется ряду особых правил, изложенных в ст. 650—655 ГК РФ.
Договор о такой аренде должен быть заключен в форме единого документа. Он подлежит государственной регистрации при сроке действия, превышающем один год.

Закон предусматривает право арендатора на аренду земельного участка, на котором находится объект, если арендодатель является собственником земли, или право пользования этим участком, если арендодатель не является собственником земли и если такое пользование не противоречит договору арендодателя с собственником земли или закону. При этом право пользования участком земли сохраняется за арендатором даже в случае его продажи собственником другому лицу.
Договор об аренде здания или сооружения обязательно должен определять размеры и сроки внесения арендной платы, в противном случае он считается ничтожным. Передача здания или сооружения во владение и пользование арендатору и обратно арендодателю должна оформляться письменным протоколом. Предприятия как имущественный комплекс зданий, сооружений, земельных участков, оборудования, инвентаря, сырья, готовой продукции, долгов, обязательств, прав требования и т.д. могут сдаваться в аренду с учетом ряда особых правил, изложенных в ст. 656-664 ГК РФ.
Договор об аренде предприятия должен предусматривать порядок передачи в аренду всех составляющих комплекса, включая запасы сырья, топлива, материалов, оборотные средства, права требования к третьим лицам, а также порядок принятия арендатором обязательств предприятия, включая его долги.
Договор об аренде предприятия должен представлять единый документ, зарегистрированный в государственной организации. Передача предприятия в аренду и обратно арендодателю оформляется передаточными актами.
Арендатор получает право без согласия арендодателя продавать, обменивать, давать взаймы, сдавать в субаренду имущество и материальные ценности, но при условии, что действия арендатора не ведут к уменьшению стоимости комплекса. Арендатор имеет право проводить реконструкцию и другие улучшения предприятия без разрешения арендодателя, который будет обязан возместить арендатору реальную стоимость неотделимых улучшений.

Договор лизинга.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.Особенности договора финансовой аренды (договора лизинга), заключаемого государственным или муниципальным учреждением, устанавливаются Федеральным законом от 29 октября 1998 года N 164-ФЗ “О финансовой аренде (лизинге)”.

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.В случае, когда имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.

Отв-ть:1. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (статья 326).2. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

Последнее изменение этой страницы: 2017-02-05; Нарушение авторского права страницы

Особенности аренды государственного и муниципального имущества

Е.В. Баланцев,
директор консалтингового центра
Государственной академии промышленного менеджмента имени Н.П. Пастухова,
г. Ярославль

Одним из вариантов использования государственного и муниципального имущества является передача прав владения и (или) пользования в отношении него третьим лицам при сохранении права собственности за публичным образованием. Наиболее распространенный вариант такой передачи – заключение договора аренды (безвозмездного пользования) в отношении передаваемого имущества. Рассмотрим в нашей статье особенности сдачи в аренду государственного и муниципального имущества.

Торги при передаче прав на имущество

Часть 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) устанавливает главное требование, которое необходимо по общему правилу соблюсти публичному образованию при заключении такого договора, – определение арендатора (пользователя) должно осуществляться путем проведения конкурентной процедуры (аукцион или в определенных случаях конкурс). Это правило действует как в отношении имущества казны, так и в случае, если оно закреплено на праве хозяйственного ведения (оперативного управления) за государственными и муниципальными унитарными предприятиями, казенными, бюджетными и автономными учреждениями (ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).
Необходимость в проведении торгов при передаче прав на государственное и муниципальное имущество обусловлена двумя причинами. Во-первых, поскольку главной целью сдачи в аренду (безвозмездное пользование) имущества является пополнение доходной части бюджета, публичное образование – собственник имущества заинтересовано в получении максимального дохода. Победителем аукциона как раз и признается участник, предложивший наибольший размер арендной платы (в случае заключения договора аренды) или платы за заключение договора безвозмездного пользования.

Обратите внимание. Доступ к полному содержимому данного документа ограничен.

В данном случае предоставлена только часть документа для предварительного ознакомления.
Для получения доступа к полным и бесплатным ресурсам портала Вам достаточно зарегистрироваться и войти в систему.
Удобно работать в расширенном режиме с получением доступа к платным ресурсам портала, согласно прейскуранту.

Аренда государственного и муниципального имущества: договор, НДС

Аренда муниципального либо государственного имущества — популярный способ получения собственности во временное пользование. Существенных отличий между двумя процедурами нет: и там и там применяются общие нормы законодательства. Поэтому далее рассматривается процедура аренды на примере муниципального имущества. Итак, арендовать объекты данного типа могут:

  • обычные граждане;
  • предприниматели;
  • КФХ;
  • кооперативы;
  • хозяйственные сообщества.

Перечисленная категория лиц вправе заявить о себе как об арендаторах (либо нанимателях). Именно им во временное пользование передает свою собственность арендодатель (он же наймодатель). Типичный вариант аренды муниципального помещения — под офис либо, например, под магазин.

Что причисляют к муниципальному имуществу

(ст. 215 ГК РФ)

Что относят к государственному имуществу

(ст. 214 ГК РФ)

Объекты жилого и нежилого типа сельских, городских поселений и др. муниципальных образованийФедеральная собственность и

имущество субъектов РФ

Так, муниципальной собственностью города являются: ДК, библиотеки, детсады, иные объекты социально—культурного назначения.

Важно! Имущество, которое не числится за муниципальными и госпредприятиями (учреждениями), относят на счет казны субъектов РВ, муниципального образования либо к госказне.

Аренда муниципальных объектов: информирование нанимателей, применяемое законодательство

Как принято, сведения о подобных объектах, которые свободны и сдаются в аренду, публикуются на официальных сайтах местных органов власти. Получить исчерпывающую информацию можно также, обратившись самостоятельно в муниципальное предприятие (учреждение) либо соответствующие органы власти, за которыми закреплено данное имущество.

Собственно порядок предоставления собственности в аренду предопределяет ФЗ РФ № 135 от 26.07.2006. По большей части представители бизнеса могут арендовать имущественные объекты только на условиях участия в конкурсе (или аукционе).

Конкурсы, торги на право заключения арендных договоров проводятся согласно регламенту Приказа ФАС РФ № 67 от 10.02.2010 (ред. от 11.07.2020). К сведению, данный правовой документ содержит список объектов имущества, в отношении которых конкурс проводится в обязательном порядке.

Плюсы аренды муниципального жилья

Подобного рода сделки приветствуются обеими сторонами: муниципалитетом и нанимателями. С одной стороны, правительство целенаправленно прилагает все усилия для продвижения, поддержки малого и среднего бизнеса, а предоставление имущества в аренду — тому наглядный пример.

С другой, коммерсанты заинтересованы получить в пользовании муниципальный объект для осуществления определенной деятельности по понятным причинам. Для многих из них именно аренда площадей — самая затратная статья расходов. В этой связи естественным является стремление уменьшить данные траты, найти оптимальный вариант аренды.

Муниципалитет предоставляет в аренду площади на более выгодных условиях, а именно:

  • гарантируя стабильность сделки;
  • по более низким ценам, посему статья расходов в части эксплуатации имущества меньше, чем, допустим, аренда аналогичного объекта у коммерческой структуры.

Кроме этого, у нанимателя может возникнуть право на преимущественное заключение арендного договора на новый срок. Возможно это при наличии следующих обстоятельств. Во-первых, если предыдущее соглашение заключалось по итогам конкурса (аукциона) согласно ч. 1 и 3 ст. 171ФЗ РФ №135. Во-вторых, наниматель добросовестно выполнил все принятые на себя обязательства.

Для представителей малого бизнеса при сдаче в аренду муниципального имущества предусмотрено ряд преференций. На законодательном уровне данные вопросы регулирует ст. 18 ФЗ РФ № 209 от 24.07.2007. Например, нанимателю передается помещение в пользование на льготных условиях либо на безмездной основе. Нередко муниципалитет заключает договор аренды сроком до 5 лет с предоставлением возможности выкупа арендуемого объекта.

★ Книга-бестселлер “Бухучет с нуля” для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Что собой представляет стандартный договор аренды (имущественного найма)

Процедура аренды муниципального (государственного) имущества сопровождается обязательным заключением соответствующего соглашения с муниципалитетом. Вопросам аренды посвящена гл. 34 ГК РФ.

Основное назначение данного документа — письменно зафиксировать факт предоставления конкретной собственности во временное пользование чаще всего за определенную плату. Данная форма договора может использоваться при разных обстоятельствах, а именно:

  • для аренды объекта на несколько лет (на продолжительный срок);
  • на условиях безмездного пользования;
  • для хранения и одновременной эксплуатации имущественного объекта;
  • для целей аренды помещений с последующим выкупом и т. п.

Ключевые моменты: арендный договор необходимо заключить в письменном виде, после чего зарегистрировать установленным порядком. Как правило, при оформлении сделки за основу берется стандартный вариант соглашения. Соответственно, объект договора — муниципальное (государственное) имущество.

(верх документа)

Предмет соглашения

Сопутствующие платежи

Порядок расторжения соглашения

Условия продления соглашения

Особые условия соглашения

Реквизиты сторон—участников

Типовая структура арендного договораИз чего состоит
Заглавие (стандартно «Договор аренды имущества»);

датировка, место его составления и подписания, а также информация о сторонах-участниках

Наймодатель сдает нанимателю на конкретный срок (указывается какой) свое имущество (записывается, что именно сдается)
Обязательства двух сторонДетально, по пунктам прописываются обязательства, что должен сделать наймодатель и наниматель
Указывается сумма арендной платы за месяц, порядок ее внесения, а также действия наймодателя в случае просрочки (неуплаты)
Сюда относят условия досрочного расторжения (конкретные обстоятельства для каждой из сторон по-отдельности)
Обычно если по окончании срока его действия никто не заявил о прекращении соглашения либо о внесении изменений, то соглашение продлевается на прежних условиях
Здесь дополнительно указываются иные возможные обстоятельства: например, что наниматель вправе улучшать арендованное имущество, сдавать его в субаренду и иное
Для юрлиц это, как правило: юрадрес, почтовый адрес, ИНН, КПП, телефон (факс), № счета, банк, корр/счет, БИК.

Оба участника должны заверить свои реквизиты подписями

Стороны—участники настоящего соглашения: наймодатель и наниматель.

Чем отличается аукцион от конкурса

По сути «конкурс» и «аукцион» между собой во многом схожи. У них общая цель — определить единственного победителя (правообладателя), с которым далее будет заключен договор аренды. Участвовать в подобных мероприятиях могут: ИП, физлица, фактически любые организации. Главное — чтобы данный участник соответствовал предъявляемым требованиям.

И в первом и втором мероприятии формируется конкурсная (аукционная) комиссия. Она призвана обеспечивать их полноценное проведение. Но все же в самой процедуре проведения конкурса и аукциона имеются отличия.

В чем заключаются соревнования участников

Подача заявки на участие

Форма представления предложений (как и состав участников) являются открытыми

Другие отличительные особенности

Конкурс открыт только по части состава участников.

Основой организатор вправе привлечь стороннее юрлицо для проведения (организации) данных мероприятий. Круг обязанностей привлеченного юрлица определяется соответствующим договором, заключенным с ним.

Начисление НДС при аренде муниципального имущества

Как показывает практика, подобный вид аренды — наиболее удобный способ решения вопроса по временному пользованию имуществом. Тем не менее арендатор, получая во временную эксплуатацию объект, берет на себя ряд налоговых обязательств.

Минфин РФ в письме № 03-07-14/62306 от 31.08.2020 г. обращает внимание налогоплательщиков на то, что реализация услуг (работа) на территории РФ, подлежит обложению НДС.

Соответственно, арендаторы федерального, муниципального имущества, а также собственности субъектов РФ являются плательщиками НДС (п. 1. ст. 146 НК РФ). Именно данные лица признаются налоговыми агентами и обязаны своевременно исчислять, а затем и уплачивать налог в бюджет.

Зам. директора департамента О.Ф.Цибизова.

Таким образом, в круг обязательств нанимателей входит:

  • уплата налога, который начисляют на суммированный размер стоимости аренды по всем объектам недвижимости;

Налоговая база — это суммированная арендная плата с учетом налога

  • сдача декларации по НДС до 20 числа, который идет вслед за налоговым периодом.

Важно! Арендатор на ЕНВД не платит НДС, если снимает объект у арендодателя, который не относится к органам госвласти, местного самоуправления.

Соответственно, когда арендуемое имущество закреплено, например, за казенным учреждением, наймодатель (балансодержатель) сам исчисляет и уплачивает НДС. Наниматель просто перечисляет ему платежи за аренду вместе с НДС.

Распространенные ошибки при аренде муниципального жилья

Ошибка 1. Следует знать, что арендный договор любого типа подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Без этого он юридической силы не имеет и поэтому наниматель не сможет эксплуатировать имущественный объект так, как ему нужно.

Пример 1. Договор имущественного найма (примерный шаблон)

Предложенный образец предназначен для юрлица (наймодателя) и предприятия (нанимателя). В документе отмечено:

  1. Сведения об участниках.
  2. Какой объект, на какой срок передается во временное пользование.
  3. Обязательства наймодателя (передать второй стороне свое имущество в установленные сроки).
  4. Обязательства нанимателя (вернуть собственнику арендованный объект в надлежащем виде по завершению срока действия соглашения либо при его досрочном прекращении).
  5. Фиксированный размер арендной платы за месяц.
  6. Сроки уплаты — поквартально.
  7. Период действия соглашения.
  8. Акт приема—передачи объекта.
  9. Реквизиты участников сделки, их подписи и печати.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос №1: Что нужно подать для участия в конкурсе на получение права аренды помещений?

В первую очередь конкурсная документация должна включать сведения, которые содержатся в соответствующем уведомлении о проведении конкурса. Далее комплект документов дополняется с учетом требований п. 7 Приказа ФАС РФ № 67 от 10.022010.

Следует понимать, что порядок проведения конкурсов может отличаться. Поэтому следует отслеживать всю актуальную информацию и уточнять ее у организаторов. Как правило, утвержденные административные регламенты (иные документы) по части сдачи муниципальной (государственной) собственности в аренду публикуются на сайтах уполномоченных органов власти, освещаются по ТВ, в печатных изданиях. К сведению, п. 6 ст. 17.1 ФЗ РФ № 135 обязывает размещать всю информацию, касающуюся конкурсов, в сети «Интернет».

Вопрос №2: По каким принципам оценивают участников конкурса — потенциальных арендаторов? У кого больше шансов выиграть?

Данное решение принимает исключительно конкурсная комиссия. В общем случае побеждает тот претендент, который предложит более выгодные условия выполнения договора (сделки).

Особенности аренды муниципального имущества

Аренда муниципального имущества считается довольно распространенным вариантом получения помещения во временное пользование. И это вовсе не удивительно, потому как такой способ имеет ряд преимуществ. В частности, в отношении платы за эксплуатируемую площадь. Правда заключению договора с муниципалитетом предшествуют торги и конкурсы, по итогам которых и выявляется будущий арендатор.

В целом же процесс признается довольно трудоемким, поэтому прежде чем подавать заявку, стоит тщательно подготовиться и изучить материалы, каким-либо образом касающихся процедуры.

Суть и выгода аренды муниципальной собственности

Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.

В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.

Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.

Что входит в муниципальное имущество

Статья 215 ГК РФ поясняет, что под муниципальным имуществом понимают объекты нежилого либо жилого типа, принадлежащие тому или иному субъекту Российской Федерации на основании права собственности. В частности, владельцем и распорядителем может выступить любая административно-территориальная единица страны – город, поселок, деревня и любое другое образование, а точнее, его орган власти. Главное, чтобы на уровне субъекта осуществлялось местное самоуправление.

При этом муниципальное имущество может быть закреплено за отдельными предприятиями и организациями, которые получают право владеть и распоряжаться объектом. Если же подобного не происходит, недвижимость включается в муниципальную казну субъекта РФ.

Обычно сведения об объектах, предоставляемых в аренду, размещаются на специализированных интернет-площадках, в частности, на сайтах местных органов власти. Если подобная информация по каким-то причинам отсутствует, любой желающий может направить соответствующий запрос в местную администрацию. Данные должны быть представлены по первому требованию, причем на бесплатной основе.

Стоит уточнить, что помимо муниципального имущества допускается арендовать и объекты государственной собственности. Принципиальных различий здесь практически не имеется, потому как оба процесса регулируются одними и теми же законами.

Кто может стать арендатором

В качестве арендатора муниципальной собственности обычно выступают владельцы малого бизнеса. Под последним подразумевают ведение предпринимательской деятельности в рамках небольших предприятий и фирм, не являющихся при этом объединениями.

Субъектами среднего бизнеса признают:

  • индивидуальных предпринимателей (ИП);
  • различные виды кооперативов (потребительские, производственные, сельскохозяйственные);
  • крестьянские и фермерские хозяйства;
  • партнерства либо сообщества хозяйственного типа.

В большинстве случаев целью потенциальных арендаторов выступает использование муниципального помещения под магазин, офис, склад. Не возбраняется подать заявку на аренду и обычному гражданину.

Договорное сопровождение сделки

Предоставление площади в арендное пользование всегда сопровождается заключением соответствующего соглашения. Эксплуатация муниципальных помещений исключением не считается.

В юридическом смысле арендный договор закрепляет факт перехода собственности во временное распоряжение третьего лица (арендатора). Содержание документа в обязательном порядке включает условия сделки, размер платы, сроки взносов и прочие моменты. Причем реальную силу такое соглашение обретает только после подписания его обеими сторонами – собственником имущества и непосредственно арендатором.

И вот здесь стоит обозначить существующие виды договоров аренды муниципальной собственности. Выделяют:

  1. соглашение с возможностью последующего выкупа помещения;
  2. договор долгосрочной аренды, когда период действия документа составляет несколько лет;
  3. соглашение текущей аренды, предполагающее временное пользование помещением;
  4. договор безвозмездного пользования, когда плата за аренду не предусмотрена, но вторая сторона обязуется вернуть объект с учетом допустимого износа либо на условиях, прописанных в соглашении;
  5. контракт на доверительное управление имуществом, подразумевающий передачу предприятию какого-либо помещения на неопределенный период на условиях распоряжения собственностью с учетом интересов изначального владельца (муниципалитета);
  6. договор хранения и одновременной эксплуатации имущества.

Несмотря на то, что вариантов арендных соглашений существует немало, обычно используется стандартный контракт. Правда органы самоуправления конкретного субъекта РФ вправе корректировать и устанавливать собственный порядок проведения таких сделок. Главное, чтобы действия административных органов не противоречили законодательству.

Специфика аренды

Правовой акт № 135-ФЗ определяет, что, если собственность не закреплена как хозяйственное владение за субъектом на уровне местной власти, она может быть сдана предпринимателю исключительно на конкурсной основе.

Аналогичный порядок будет действовать если помещение находится во владении:

  • муниципального унитарного предприятия;
  • автономного госучреждения;
  • муниципального органа, при условии оперативного управления.

Словом, в большинстве случаев получить муниципальный объект в аренду допускается только после проведения конкурса либо аукциона. Первый вариант предполагает полную конфиденциальность информации о конкурентах. Торги же подразумевают публичную подачу заявки. То есть заинтересованные лица могут предварительно изучить условия предложений от других претендентов и сформировать более выгодный вариант.

Порядок проведения торгов изложен в Приказе ФАС России под № 67. Здесь же указан перечень имущественных объектов, в отношении которых проведение конкурса считается обязательным. Однако положения приказа могут быть дополнены нормативными актами, изданными на уровне местных муниципалитетов. Обычно порядок и сопутствующие корректировки находятся в открытом доступе на сайтах администрации населенных пунктов.

Сведения по объектам, а также информация, касающаяся таковых, публикуется на сайте torgi.gov.ru. Здесь можно посмотреть сведения об актуальных предложениях, основные условия аренды и размер оплаты.

Порядок аренды на конкурсной основе

Независимо от того, какой вариант выбран – торги или же конкурс, прежде всего, органом власти созывается комиссия, которая впоследствии занимается сбором информации об участниках, изучением заявок и выявлением победителя. В свою очередь, претендентам потребуется озвучить желание принять участие в аукционе. Для него следует подготовить письменную заявку и собрать пакет документации.

Типовой список бумаг включает:

  1. учредительные документы предприятия, свидетельство о регистрации юрлица;
  2. бумаги, удостоверяющие статус гражданина, наделенного полномочиями подписания договора об аренде, если фирма выиграет конкурс;
  3. банковские реквизиты кандидата на аренду помещения;
  4. бухгалтерская документация, отражающая информацию о балансе предприятия.

Важно понимать, что порядок процедуры может несколько отличаться в зависимости от места расположения объекта. Соответственно предварительно следует уточнить регламент процесса в местной администрации.

Победителем конкурса либо аукциона будет признан тот участник, который изложил наиболее выгодные условия для исполнения договора сделки. Проще говоря, помещение будет отдано в пользование претенденту, озвучившему самую высокую сумму арендной платы.

Допустима ли аренда без проведения конкурса

Параграф 17.1 правового акта № 135-ФЗ содержит исчерпывающий перечень вариантов, когда допускается передача муниципальной собственности в аренду без предварительного проведения конкурса.

Список включает следующие случаи:

  1. Имеют место государственные либо муниципальные преференции, обладающие действием на основании главы 5 ФЗ № 135.
  2. Конкурс в рамках муниципального контракта уже был проведен ранее. Причем период аренды не должен превышать срок действия соответствующего договора.
  3. Субъект передается в аренду на срок не более 30 суток в течение полугода. При этом не допускается заключение повторного соглашения после завершения указанного периода.
  4. Требуется продление уже действующего соглашения, заключенного между муниципалитетом и предприятием.
  5. Право на аренду предоставляется на основании международного договора РФ, актов Президента РФ, актов Правительства страны, федерального законодательного акта, устанавливающего иной порядок распоряжения объектом, а также специализированных судебных решений.

Вдобавок без проведения конкурса помещение может быть передано в аренду следующим учреждениям и объединениям:

  • религиозные организации;
  • профсоюзы;
  • политические партии;
  • общественные фонды;
  • адвокатские и нотариальные конторы;
  • медицинские и образовательные учреждения;
  • отделения связи, почта.

А также другим органам власти муниципального или федерального значения, внебюджетным фондам, Центробанку и учреждениям лесного, земельного, водного фондов РФ.

Льготы

В 2020 году для владельцев малого бизнеса предусмотрены преференции при аренде муниципальной собственности. Федеральный закон № 209 в статье 18 раскрывает суть таких привилегий. Прежде всего, органы власти могут предоставить в пользование помещение или иной объект на безвозмездной основе либо на льготных условиях.

Местное самоуправление может самостоятельно регулировать порядок особых программ аренды, однако обычно преференции заключаются в сдаче объекта предприятию на срок 5 лет и более с возможностью последующего выкупа. Причем списки объектов имущества, подлежащих передаче в найм на льготных условиях, должны быть доступны всем желающим. Например, размещены в интернете, печатных изданиях, на инфо-стендах и оглашены на ТВ.

Налогообложение

Еще один момент, о котором не стоит забывать – вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.

Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора – передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.

Аренда муниципальной собственности – процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица. К тому же для предпринимателей существует ряд преференций и льгот. Главное, не стоит забывать, что соглашение об аренде любого типа подлежит обязательной фиксации в Росреестре. Только после проведения процедуры договор обретет юридическую силу и объект можно будет эксплуатировать по своему усмотрению.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Загрузка ...
Основные составляющие процедурыАукционКонкурс
Состязание «по цене».

Победителем становится тот, кто предложил самую высокую цену договора

Соревнования основываются на представлении лучших условий для заключения договора.
Заявки, как принято, представляются участниками скрыто, в конвертах.

Для конкурентов они не доступны

Любой участник вправе поменять первоначальное предложение, улучшить его, сделать условия более выгодными